Ипотека до последней зарплаты

Банк России проанализировал данные бюро кредитных историй за второе полугодие 2025 года и установил, что доля кредитов сроком от 25 до 30 лет выросла за шесть месяцев на 8 процентных пунктов, до 56% выдач. Одновременно 19% новых ипотек были рассчитаны так, что заемщику на момент планового погашения исполнится 70–75 лет, а доля клиентов, которым предстоит завершить выплаты после 60 лет, увеличилась до 65%.

Из графика, составленного ЦБ, следует, что ипотечные кредиты во втором полугодии 2025-го в основном выдавались заемщикам, которым на момент планового погашения исполнится 60–75 лет, то есть закрывать ипотеку они будут уже после выхода на пенсию. Скриншот сайта cbr.ru

Плановый срок не означает, что каждый договор будет обслуживаться до последнего месяца, однако при снижении дохода после выхода на пенсию семье придется продолжать работать, рефинансировать долг или продавать жилье.

В соответствии с исследованием Центрального Банка, значительная часть выдач ипотеки в 2025 году пришлась на программу “Семейная ипотека”: ею воспользовались 560 тыс. человек, или 59% от всего числа заемщиков, получивших ипотечный кредит. При этом многие из этих граждан не покупали первое жилье, а улучшали жилищные условия, потому что 216 тыс. заемщиков уже имели ранее ипотечный кредит. 71 тыс. заемщиков обслуживает одновременно две ипотеки, что повышает их долговую нагрузку. 

Ипотека в интересах застройщиков

Причины увеличения сроков выплаты ипотеки формировались после запуска в 2020 году массовой льготной программы, которая поддержала спрос на новостройки при более медленном росте предложения. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина в сентябре 2025 года подвела итог данной программы.

Вот вы привели примеры, они на самом деле очень хорошие. Возьмем как раз эти примеры, возьмем строительство жилья. Денежный стимул, который был в виде массовой льготной ипотеки, не смог значимо увеличить объемы предложения, он ушел в основном в цены. Что мы видим? С начала 2020 года объемы строительства выросли на 10%, а цены — в 2 раза. И в результате доступность жилья не выросла, даже несмотря на рост доходов населения. Это пример, который наглядно показывает, к чему могут привести попытки искусственно поддержать спрос без оглядки на возможности предложения,

— отметила глава Банка России по итогам заседания Совета директоров.

После завершения массовой программы рынок разделился на дорогую рыночную ипотеку и субсидируемые продукты, среди которых основной стала семейная программа. После повышения ключевой ставки до 21% в октябре 2024 года стоимость рыночной ипотеки выросла, что усилило зависимость покупателей от субсидируемых программ. Такая структура поддерживает продажи девелоперов, ограничивает выбор заемщиков новостройками и компенсирует высокий уровень цен увеличением срока кредита.

При этом суммарный коэффициент рождаемости снизился с 1,58 ребенка на женщину в 2018 году, когда начала действовать семейная ипотека, до 1,374 по итогам 2025 года. Мера, которая должна была поддержать рождаемость, не обеспечила ожидаемого демографического результата, тогда как зависимость семей от ипотечных кредитов усилилась.

В июне Минстрой объявил, что с 1 июля 2026 года семейная ипотека будет изменена для стимулирования рождаемости.

 Мы последний месяц были в диалоге с коллегами из финансового блока правительства. Мы пришли к достаточно правильному консенсусу с точки зрения выдачи ипотеки. Банки уже готовятся к этому. Мы договорились, что в ближайшее время правила изменятся,

— замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

Сигнал о пересмотре увеличил спрос: по оценке ДОМ РФ, в июне банки оформили 107 тыс. ипотек на 488 млрд рублей, что превысило майский результат на 43% по количеству и на 49% по объему. Рыночная ипотека составила 60 тыс. договоров, льготная около 47 тыс.

29 июня, за два дня до ожидавшегося изменения программы, Минфин сообщил, что действующие условия семейной ипотеки сохранятся как минимум до 1 октября 2026 года, а решение о возможной корректировке будет принято не ранее этой даты. Таким образом, период выдачи кредитов по прежним параметрам был продлен еще на квартал, хотя рынок уже отреагировал на июньские сообщения о скором повышении ставок и пересмотре лимитов. Сохранение неопределенности до осени способно увеличить объем выдач примерно на 20% и позволит девелоперам активизировать продажи.

Сходная динамика наблюдалась перед ограничениями, вступившими в силу 1 февраля 2026 года: в ноябре объем семейной ипотеки вырос на 9% к октябрю, до 358 млрд рублей, а в декабре банки выдали 166,5 тыс. жилищных кредитов на 811,2 млрд рублей, причем 660,5 млрд рублей пришлось на программы господдержки.

По оценке ДОМ РФ, непосредственно по семейной ипотеке декабрьские выдачи достигли рекордных 605 млрд рублей, увеличившись за месяц на 69%, а повышенный спрос сохранялся и в январе. Эти показатели свидетельствуют, что сообщения о предстоящем ухудшении условий сокращают срок принятия решения о покупке и создают дополнительный спрос еще до вступления новых требований в силу, что прежде всего поддерживает продажи строящегося жилья.

Ставка на рождаемость

Положительный демографический эффект требует связать поддержку с очередностью рождения детей и сокращением жилищного долга. Целесообразно выплачивать материнский капитал при рождении каждого ребенка с последовательным увеличением суммы, причем максимальная помощь должна приходиться на третьего и последующих детей. Для стимулирования раннего рождения первого и второго ребенка повышенный размер выплаты может предоставляться матерям, родившим до 25 лет.

Исследование, проведенное ВЦИОМ в этом году, показывает, что пожелания граждан по условиям ипотечного кредитования существенно не совпадают с тем, что им предлагают банки. Скриншот сайта wciom.ru

Если в качестве цели устанавливается повышение уровня рождаемости, то этому способствует система господдержки, при которой федеральный и региональный материнский капитал в совокупности позволяет внести значимый первоначальный взнос или сократить основной долг. Измеримый результат может обеспечить погашение 10% задолженности после рождения первого ребенка, 20% после второго и 30% после третьего, а после рождения четвертого остаток ипотеки целесообразно закрывать автоматически. Таким образом после рождения четвертого ребенка семья получает право собственности на полноценное, комфортное жилье, рассчитанное на проживание шести человек. Такая модель снижает зависимость семьи от кредита на весь трудовой период и создает условия, при которых рождение последующих детей улучшает жилищное положение.