Рынок недвижимости оказался на грани кризиса

Масштаб ценового разрыва формировался на протяжении нескольких лет. Согласно исследованию «Эксперт РА», с конца 2020 года по III квартал 2026 года новостройки подорожали на 112%, тогда как вторичное жилье прибавило 66,1%. С учетом инфляции рост составил соответственно 33,9% и 4,9%.

Одной из причин подобной динамики стало распространение льготной ипотеки, позволявшей застройщикам поддерживать продажи при увеличении стоимости жилья. Дополнительное влияние оказали программы субсидирования ставок и рассрочки, расходы на которые девелоперы частично включали в цену квартир.

В результате значительная часть стоимости новостроек оказалась связана с условиями финансирования покупки. По оценкам участников рынка, при последующей перепродаже приобретенного жилья собственник может потерять 20–30% первоначальной стоимости.

Зависимость отрасли от государственной поддержки сохраняется. За девять месяцев 2026 года на льготные программы пришлось около 63% денежного объема ипотечных выдач. При этом средняя ставка по рыночным кредитам в сентябре составляла 17,97% против 5,75% по субсидируемым программам.

Высокая стоимость кредитования одновременно увеличивает финансовую нагрузку девелоперов, которые привлекали заемные средства для приобретения земельных участков и реализации новых проектов. По оценке старшего директора «Эксперт РА» Дмитрия Сергиенко, ухудшение финансовых показателей уже вынуждает компании обращаться за реструктуризацией задолженности.

При сохранении двузначных процентных ставок возрастает вероятность дефолтов среди застройщиков, особенно компаний с высокой долговой нагрузкой. Дополнительным последствием может стать консолидация отрасли, поскольку финансово устойчивые участники получат возможность приобретать активы проблемных девелоперов.

При этом участники экспертной дискуссии связывают продолжительность жесткой денежно-кредитной политики в том числе с накопленными дисбалансами самого рынка недвижимости. Существующая система поддержки спроса способствует сохранению высоких цен, несмотря на ухудшение доступности жилья.

Дальнейшая ситуация будет зависеть от условий ипотечного кредитования и способности девелоперов обслуживать обязательства. При отсутствии восстановления спроса отрасль может столкнуться с увеличением предложения проблемных активов и дальнейшим усилением роли государства в финансировании строительства.