— Как вы оцениваете текущее состояние рынка недвижимости?
— Проблемы в отрасли есть, однако, на мой взгляд, многие слишком негативно оценивают ситуацию у девелоперов. Например, у металлургов дела сейчас точно хуже, чем у нас. Конечно, высокая ключевая ставка охладила отрасль, и сейчас она находится в режиме консолидации: более крупные игроки поглощают более мелких. Думаю, что к 2028 году рынок станет более системным.
— Сейчас эксперты высказывают мнение, что через пару лет рынок столкнется с дефицитом предложения, поскольку темпы строительства снижаются, что также может подтолкнуть цены вверх.
— Недвижимость — это инструмент, который способен поглощать избыточную инфляцию. Если нас ждет очередной инфляционный виток, то цены на недвижимость будут расти даже без учета отложенного спроса. Конечно, такой спрос сейчас накапливается, однако мы считаем, что в полной мере он реализуется примерно к 2028 году.
— Действительно ли существует тенденция, при которой застройщикам сейчас проще завершить текущий проект и постепенно распродавать ранее введенные площади, чем начинать новые проекты и брать на себя дополнительные риски?
— Все зависит от стратегии застройщика. Если он придерживается консервативного подхода, то именно так и поступает. Однако есть и более агрессивные девелоперы, которые понимают, что в текущей сложной экономической ситуации те компании, которые сейчас смогут увеличить свой земельный банк, в последующие годы могут оказаться в авангарде рынка.
Мы, наоборот, увеличиваем земельный банк и открываем продажи в новых регионах, поскольку сейчас подходящий момент для покупки новых земельных участков. Посмотрим, к каким результатам это приведет. Мы понимаем, что при этом берем на себя определенные риски.
— Что касается ипотеки: сейчас мы видим рост рыночных ипотечных программ. Увеличивается ли в вашей компании доля продаж с использованием рыночной ипотеки и на каком уровне она находится?
— Ипотека до сих пор остается одним из основных драйверов рынка строительства. В этом году начали появляться рыночные ипотечные программы, никак не связанные с льготной ипотекой. Есть ряд банковских предложений, сопоставимых с условиями на вторичном рынке. Безусловно, около 80% таких предложений приходится на вторичный рынок, однако 20% направлены на первичный.
Во втором квартале объем рыночных ипотечных программ вырос на 25%. На фоне медленного, но все же продолжающегося снижения ключевой ставки девелоперы получают неплохой спрос на первичном рынке.
Банки также понимают тренд на снижение ключевой ставки и хотят сформировать пул клиентов, который останется с ними на годы вперед. На этом банки и планируют зарабатывать.
Чтобы граждане начали активно брать ипотеку на рыночных условиях, ключевая ставка должна опуститься ниже 11%. Когда она снизится до 10,5%, а ипотечная ставка составит около 12%, для граждан России это станет более или менее приемлемым инструментом. Это тот психологический барьер, после прохождения которого люди начнут переводить деньги с депозитов в недвижимость.
— Как вы оцениваете ситуацию с льготной ипотекой? Ожидаете ли снижение продаж с октября и наблюдаете ли сейчас рост спроса в преддверии изменения условий льготных программ?
— Нам очень помогло то, что зимой заранее анонсировали ужесточение условий. Продажи в январе создали нам задел примерно на полгода, поскольку мы продали в пять раз больше, чем в январе 2025 года. Думаю, что в сентябре такого эффекта уже не будет, однако компания это понимает и достаточно давно диверсифицирует как географию присутствия, так и продуктовую линейку.
Мы открываем для себя направление строительства парков развлечений. В Челябинске запуск такого проекта состоится уже скоро. Также мы строим парки в Ессентуках и Ленинградской области. Кроме того, развиваем коммерческую недвижимость в формате апарт-отелей.
— Перейдем непосредственно к компании «АПРИ», которая считалась основным застройщиком в Челябинской области. Некоторое время назад было принято решение выйти за пределы региона. Что стало стимулом для этого?
— Основным стимулом стали амбиции акционеров войти в топ-10 девелоперских компаний России к 2028 году. Акционеры восприняли текущий кризис как возможность. Во-первых, мы провели IPO. Во-вторых, открыли продажи и уже активно строим на острове Русский, а также в Кавказских Минеральных Водах и Ленинградской области.
Таким образом, мы используем текущую ситуацию как возможность для роста, чтобы к моменту разворота рынка находиться в его авангарде.
Когда мы выходим в новый регион, для нас очень важна работа с региональными и муниципальными органами власти. Также мы, безусловно, анализируем участки с высоким потенциалом, на которых можно реализовать комплексное развитие территории.
Несколько раз мы использовали схему, при которой сначала запускали КРТ, а затем приглашали в проект финансовый институт, который на начальном этапе финансировал нас на 30–50%. По итогам таких проектов мы получали хорошую прибыль. Понятно, что это прибыль, полученная авансом, поскольку нам еще предстоит освоить территорию и построить объекты. Согласно финансовой модели, деньги здесь и сейчас всегда дороже, чем деньги через год, что соответствует принципу временной стоимости денег.
В этом году мы готовим еще одну такую сделку. Подобные проекты позволяют в сложный период получать достаточно существенный денежный поток от партнеров, который хорошо поддерживает компанию.
В Кавказских Минеральных Водах мы рассчитываем в основном на туристов и приезжих. То же самое касается острова Русский и Дальнего Востока. В Ленинградской области мы реализуем проект КРТ, где планируем построить парк развлечений по франшизе Сбера. Вокруг этого парка будет реализована наша стратегия малоэтажного строительства.
Сам участок обладает большим потенциалом, однако флагманским объектом должен стать именно парк развлечений, вокруг которого мы будем создавать инфраструктуру.
Такой объект повышает инвестиционную привлекательность проекта, поскольку потенциальные покупатели понимают, что в парк на выходные будут приезжать люди со всего региона.
— Что касается вашего домашнего региона — Урала. Какие у вас там планы? До какого уровня вы планируете довести свою долю? Может ли сложиться ситуация, при которой доля домашнего региона в бизнесе компании опустится ниже 50%?
В Челябинске мы уже достигли доли в 50% и даже больше. В Екатеринбурге планируем выйти на 20%. При этом развитие Челябинска для нас не является исключительно коммерческой задачей, поскольку это наш родной регион. Однако новых крупных проектов там пока не планируется.
Больший акцент мы делаем на развитие Кавказских Минеральных Вод, поскольку видим значительный потенциал этого региона. Наша целевая аудитория там — жители разных регионов России, которые приобретают недвижимость в курортных городах.
— Давайте поговорим о цифрах. Ваши продажи выросли на 54%, до 11,1 млрд рублей, а в квадратных метрах рост составил 48%. За счет чего удалось добиться такой динамики?
Во многом за счет низкой базы прошлого года, с которой мы сравниваем текущие показатели. Существенный вклад внес остров Русский, где мы открыли продажи и сами не ожидали такого высокого спроса. Кроме того, хороший прирост нам обеспечило ужесточение условий семейной ипотеки этой зимой.
Мы относимся к числу немногих компаний, акции которых после IPO не опустились ниже цены размещения, а, наоборот, начали расти.
— Продажи растут, однако эти деньги компания получает не сразу, поскольку средства поступают на счета эскроу, а строительство ведется за счет проектного финансирования. Соответственно, доступ к этим деньгам появляется только после завершения проекта. Что происходит, если средства на счетах эскроу не покрывают объем проектного финансирования?
— Средний уровень покрытия у нас достаточно высокий. При этом девелопер — это компания, которая постоянно ищет дополнительные инструменты заработка и источники финансирования, позволяющие сохранять устойчивость бизнеса.
— Что касается валовой и операционной прибыли, а также EBITDA: здесь вы тоже показываете высокие темпы роста. При этом валовая прибыль растет медленнее выручки. С чем это связано?
— Это связано в том числе с высокой долговой нагрузкой, которая у нас, безусловно, присутствует. Мы привлекаем деньги под достаточно высокий процент.
При этом мы продаем недвижимость преимущественно на высокой стадии готовности, поэтому часть доходности фактически распределяется в пользу инвесторов, которые приобретают наши облигации. В то же время у нас достаточно высокая цена реализации, на 20–30% выше рынка, поскольку мы продаем объекты уже в сформированной инфраструктуре.
— Какой предельный уровень долговой нагрузки вы для себя определяете?
— У нас есть банки, которые устанавливают ковенанты, и выше этих значений мы никогда не выйдем. Наш ковенант составляет 5. Показатель «долг/EBITDA» по итогам полугодия составляет 4,5.
Ни один девелопер не строит исключительно на собственные средства, и мы не исключение. Высокая долговая нагрузка девелопера может свидетельствовать о разных обстоятельствах. С одной стороны, это непосредственно значительный объем долга, с другой — высокая долговая нагрузка может быть связана с быстрым развитием компании, когда заемные средства направляются в новые проекты.
В нашем случае высокий уровень долговой нагрузки связан с тем, что нам постоянно требуются средства для развития.
Планируем ли мы его снижать? Во-первых, по сравнению с прошлым годом показатель уже снизился. Во-вторых, сейчас мы работаем над переводом краткосрочных обязательств в долгосрочные, чтобы в 2028–2029 годах чувствовать себя более свободно, когда на рынке начнется разворот.
— Какие у вас дальнейшие планы по облигациям?
Последний выпуск мы разместили в мае, его объем составил 5 млрд рублей. В целом сейчас ситуация у нас достаточно стабильная. Если рыночная конъюнктура останется такой же, выходить на облигационный рынок мы не планируем. Если условия изменятся, можем провести еще один выпуск до конца года.
Деньги, которые мы привлекаем через облигации, в основном направляются на инфраструктурные проекты, тогда как строительство жилья финансируется за счет проектного финансирования.
— Действительно ли облигационные выпуски выгоднее обычного банковского финансирования?
— Облигационный выпуск является беззалоговым и нецелевым, и для нас это очень важно. Ни один банк не согласовал бы нам, например, открытие IT-лицея в Челябинске, хотя этот объект дал нам дополнительно 20–30% к стоимости строящегося жилья.
Кроме того, с банками сложно согласовывать покупку участков, которые мы выбираем по определенным стратегическим причинам. Не всегда легко объяснить, почему конкретный участок мы считаем перспективным.
Мои предыдущие коллеги размещали облигации под 30%, поэтому рынок привык к тому, что АПРИ занимает дорого. Я понимаю, что если мы сразу выйдем с доходностью 18%, то спроса со стороны инвесторов может не быть, поэтому снижать доходность будем постепенно.
Выпуски, которые размещались под 30%, были небольшими, на 300–500 млн рублей. С этими выпусками мы разберемся.
— За какими показателями держателям облигаций компании следует следить в первую очередь, чтобы оценивать ее платежеспособность и перспективы развития?
Я всегда говорю, что доверять нужно цифрам. Необходимо смотреть на финансовую отчетность в целом, потому что оценивать компанию только по одному мультипликатору неправильно.
Частному инвестору на текущем рынке нужно быть очень осторожным, поскольку каскадные дефолты неизбежны. Компании занимали деньги под очень высокие проценты, и некоторые из них сейчас уже не справляются с обслуживанием долга. Это тяжелое наследие предыдущего состояния рынка.
— Какой вы видите компанию к 2030 году?
— Мы рассчитываем войти в топ-10 девелоперов России. Также хотим быть заметной компанией в строительном индексе Московской биржи.
Самое главное для нас — изменить представление жителей России о том, что комфортно и качественно можно жить только в Москве и Санкт-Петербурге. Мы не строим ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге и хотим создавать комфортную и качественную среду для жизни в регионах. В этом заключается наша миссия.
