Москва теряет доступные новостройки

Год назад на этот сегмент приходилось 31,3% предложения, три года назад 42,1%. По данным CORE.XP, число выставленных на продажу лотов комфорт-класса за год сократилось на 40%, примерно до 4 тыс. квартир и апартаментов.

Такую динамику нельзя объяснить исчезновением спроса на относительно доступные квартиры. Аналитики фиксируют сохранение покупательской активности в сегменте при практически полном отсутствии новых стартов, из-за чего существующее предложение постепенно сокращается по мере завершения и распродажи действующих проектов.

За первое полугодие 2026 года в старых границах Москвы не начались продажи ни в одном новом массовом жилом комплексе, тогда как почти 82% всех столичных премьер пришлись на премиальные и элитные проекты. Годом ранее их доля составляла около 22%.

Причина такого перераспределения связана прежде всего с экономикой строительства. Высокая стоимость проектного финансирования и рост себестоимости снижают маржинальность массовых проектов, тогда как стоимость площадок в Москве требует от девелопера высокой выручки с каждого участка.

При таких условиях компании сокращают новые запуски в комфорт-классе и увеличивают присутствие в более дорогих сегментах, где цена квадратного метра позволяет компенсировать расходы на финансирование и строительство. «Метриум» также связывает отсутствие новых стартов массового жилья со снижением маржинальности проектов.

Последствия уже отражаются на всем первичном рынке. По данным CORE.XP, общий объем предложения в старых границах Москвы к августу сократился на 8% год к году, до 1,9 млн кв. м, а количество лотов уменьшилось на 12%, до 30,7 тыс. При этом предложение премиального жилья выросло почти на 20%, до 5,5 тыс. лотов, и его доля достигла 18%.

Сокращение массового предложения происходит одновременно с ростом цен. «Метриум» по итогам апреля фиксировал средневзвешенную стоимость квадратного метра в массовых новостройках на уровне 418,9 тыс. руб., что на 20% превышало результат годом ранее. К концу первого полугодия показатель достиг 424,9 тыс. руб. При этом за шесть месяцев в сегменте было зарегистрировано 7,1 тыс. ДДУ, на 49% меньше, чем год назад.

В результате проблема доступности жилья в Москве все сильнее связана со структурой самого рынка.

Высокие ипотечные ставки продолжают ограничивать возможности покупателей, одновременно сокращается выбор проектов, рассчитанных на массовый бюджет. Пока новые комплексы комфорт-класса практически не выходят на рынок, все большая часть будущего предложения формируется в ценовых категориях, доступных значительно более узкой группе покупателей.