Масштаб дисбаланса и его природа
Расхождение между объёмом ввода и объёмом продаж в Москве достигло в первом полугодии 2026 года значений, которых рынок не видел даже в кризисном 2020 году. За первые шесть месяцев введено 2,6 млн кв. м жилья, что на 20% больше результата годом ранее. Продажи при этом составили около 1,3 млн кв. м. Коэффициент спроса к вводу в первом квартале равнялся 0,5 против 1,1 в первом квартале 2025 года: грубо говоря, стройка идёт вдвое быстрее, чем покупают.
Причина дисбаланса структурная. Решения о строительстве принимались в 2022-2024 годах, когда льготная ипотека создавала искусственно высокий спрос. Девелоперы закладывали объём, рассчитанный под ипотечный ажиотаж. Ажиотаж закончился с отменой безадресной льготной программы в середине 2024 года и последующим ростом ставок. Стройки остановить нельзя: проектное финансирование выдано, дольщики внесли деньги на эскроу, дома строятся по плану. Спрос же сжался кратно и обратно не вернулся.
Переток спроса на вторичный рынок усугубляет ситуацию. При текущей ставке рыночной ипотеки в диапазоне 15-18% покупатель, у которого нет права на семейную ипотеку, часто предпочитает вторичку: нет рисков недостроя, не надо ждать сдачи, и цена зачастую сопоставима с первичкой, которая за 2021-2024 годы подорожала значительно.
Как застройщики реагируют
Реакция рынка предложения очевидна в цифрах запусков. В первом полугодии 2026 года в Москве запущено 1,3 млн кв. м новых проектов: на 27% меньше первого полугодия 2025 года и на 54% ниже аналогичного периода 2024 года. Прогнозный объём нового строительства по итогам 2026 года составит 2,7-2,8 млн кв. м против 5,5 млн кв. м в 2024 году и 3,9 млн кв. м в 2025 году. Это радикальное сжатие, которое через два-три года изменит баланс рынка в обратную сторону: когда нынешние незапущенные проекты должны были бы выйти на рынок, их не окажется.
Второй инструмент адаптации: рассрочки. При невозможности воспользоваться ипотекой по приемлемой ставке девелоперы предлагают покупателям прямую рассрочку от застройщика, зачастую беспроцентную или с низкой ставкой субсидирования. Это позволяет поддерживать поток сделок и наполнение эскроу, однако имеет предел: рассрочка обычно заканчивается при сдаче дома, и покупатель в тот момент должен либо погасить остаток, либо рефинансировать его ипотекой. При текущих ставках второй вариант создаёт риск срыва сделки на финальном этапе.
В структуре предложения тоже происходят сдвиги. Доля студий выросла до 17,3% (+1,7 п.п.), однокомнатных квартир до 37,8% (+2,4 п.п.) при сокращении крупных форматов. Покупатель по-прежнему есть, но он ужался в площади и бюджете. Средняя площадь заключённых ДДУ в первом полугодии составила 43,9 кв. м: немного больше, чем во втором полугодии 2025 года (41,5 кв. м), что отражает возвращение семейных покупателей через семейную ипотеку.
Что будет дальше
Развязка этого дисбаланса зависит от двух переменных, движущихся в благоприятном направлении. Первая: ставка ЦБ снижается с 21% до 14% и продолжит движение вниз по прогнозу регулятора до 10,5-12,5% в 2027 году. При ставке рыночной ипотеки ниже 13% платёжеспособный спрос на новостройки существенно расширится. Вторая: запуски новых проектов сократились вдвое, что автоматически начнёт сжимать навес предложения с 2027-2028 годов по мере сдачи текущих объектов без пополнения новыми.
Проблема в том, что этот разрыв во времени создаёт давление именно сейчас. Застройщики с высоким уровнем непроданных остатков и большим долгом несут нарастающие процентные расходы при медленном наполнении эскроу. Для крупных девелоперов с диверсифицированным портфелем и доступом к банковскому рефинансированию это управляемая ситуация. Для небольших и средних компаний, построивших бизнес-модель на непрерывном потоке ипотечных сделок, затяжная пауза в спросе может закончиться так же, как она закончилась для ЕвроТранса в другом секторе: когда рефинансирование становится невозможным, а операционный поток не покрывает обслуживание долга.
