В чём суть инициативы
Минфин Татарстана готовит законопроект для внесения в Госсовет республики, который впервые распространит налог на имущество организаций на жилые квартиры в собственности девелоперов. Сейчас этим налогом облагаются коммерческие объекты: торговые и административно-деловые центры, офисы, нежилые помещения. Жилые квартиры, даже находящиеся на балансе компании-застройщика, под него не подпадают. Новая инициатива меняет это правило.
Предлагаемая конструкция ставок является двухступенчатой и явно рассчитана на то, чтобы подтолкнуть застройщиков к скорейшей продаже остатков. В первый год после сдачи дома непроданная квартира будет облагаться по ставке 1% кадастровой стоимости, а в последующие годы ставка удваивается до 2%. Логика проста: чем дольше квартира висит нераспроданной на балансе девелопера, тем дороже обходится её содержание. Это прямое экономическое давление, вынуждающее компанию либо быстрее снижать цену ради продажи, либо нести растущие налоговые издержки.
На первый взгляд логика предложения выглядит справедливой: собственник имущества должен платить налог за владение им, как это делают владельцы коммерческой недвижимости и обычные граждане со своих квартир. Однако применительно к застройщикам у этой логики есть принципиальный изъян, связанный с нынешним состоянием рынка жилья.
Почему это бьёт по застройщикам именно сейчас
Ключевая проблема инициативы в том, что она появляется в худший для девелоперов момент. Ещё недавно жильё в новостройках распродавалось быстро: к моменту сдачи дома большая часть квартир уже находила покупателей, а нераспроданные остатки были невелики и реализовывались за несколько месяцев. В такой ситуации налог на непроданное жильё почти не имел бы базы, поскольку непроданного жилья почти не оставалось.
Сегодня картина принципиально иная. Продажи новостроек резко замедлились из-за дорогой рыночной ипотеки и сворачивания льготных программ, а нераспроданные остатки копятся на балансах застройщиков годами. Именно эти накопленные остатки и становятся налоговой базой для новой инициативы. Получается, что регион предлагает обложить налогом ровно то, что застройщик и так не может продать, причём в момент, когда само наличие этих остатков уже является для него проблемой, а не активом.
Для девелоперов это двойной удар. С одной стороны, замороженные в нераспроданных квартирах деньги не приносят выручки и не наполняют эскроу-счета, с которых гасится проектный долг. С другой стороны, теперь за владение этими же квартирами придётся ещё и платить налог, который с каждым годом растёт. Застройщики уже обозначили намерение добиваться пересмотра инициативы, указывая, что она способна ударить по рынку в условиях, когда часть компаний и без того находится под риском банкротства. Дополнительная фискальная нагрузка на фоне падающих продаж и дорогого долга может стать для слабых игроков последней каплей.
Новая практика и её возможное распространение
Главное значение татарстанской инициативы выходит за пределы одного региона. Налог на имущество организаций является региональным: субъекты устанавливают его своими законами в рамках, заданных федеральным кодексом. Это означает, что если Татарстан успешно введёт обложение непроданного жилья застройщиков, его примеру смогут последовать другие регионы, столкнувшиеся с теми же бюджетными трудностями.
А трудности эти повсеместны. Региональные бюджеты, как и федеральный, испытывают давление из-за замедления экономики и роста расходов, и власти ищут новые источники доходов. Застройщики с их заметными активами в виде нераспроданных квартир выглядят удобной мишенью: обложить их имущество проще, чем повышать налоги на широкий круг граждан или бизнеса. Сумма в 1 млрд рублей для одного только Татарстана показывает, что в масштабах страны потенциальные поступления от такой меры могут быть значительными.
Это вписывается в общую тенденцию последних месяцев, когда власти разных уровней активно ищут дополнительные фискальные поступления: от повышения НДС и утильсбора до налога на сверхдоходы и сбора за зарубежные посылки. Налог на непроданное жильё застройщиков становится ещё одним приёмом в этом ряду, причём приёмом, нацеленным на конкретную отрасль в момент её слабости. С инвестиционной точки зрения это сигнал о росте регуляторных и фискальных рисков в девелоперском секторе, которые добавляются к уже существующему давлению от дорогого долга и слабого спроса. Если практика распространится на крупные регионы присутствия публичных застройщиков, она способна заметно ухудшить экономику проектов с высокой долей нераспроданных остатков. Пока инициатива остаётся на стадии законопроекта, и застройщики будут за неё бороться, однако сам факт её появления показывает направление, в котором движется фискальная мысль региональных властей.
