Что урезают и на сколько
Главное изменение касается основной жилищной госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами». На 2027 год на неё предусмотрено 1,5 трлн рублей против 1,7 трлн по текущей бюджетной росписи. Дальше сокращение ускоряется: в 2028 году финансирование падает до 1,09 трлн рублей, а в 2029 году до 1,02 трлн. Итоговое сокращение к 2029 году составляет около 41% от уровня этого года, то есть почти вдвое.
Наиболее резко режутся субсидии банкам по старой льготной ипотеке со ставкой до 8%. Если в этом году на компенсацию банкам предусмотрено 316,4 млрд рублей, то в 2027 году уже 232,5 млрд, в 2028 году 107,1 млрд, а в 2029 году лишь 91,4 млрд. Сокращение более чем втрое за три года отражает плановое завершение массовой безадресной льготной программы, которая была свёрнута ещё в 2024 году, и теперь бюджет лишь дофинансирует ранее выданные кредиты. Похожая динамика в IT-ипотеке: субсидии снижаются с 77,8 млрд рублей в этом году до 35 млрд в 2029 году.
Не все программы сокращаются одинаково. Дальневосточная и арктическая ипотека финансируется примерно на стабильном уровне около 120-135 млрд рублей в год, что отражает приоритет освоения этих территорий. Выплата 450 тыс. рублей многодетным семьям на погашение ипотеки продлена до 2030 года, и расходы на неё даже растут: с 66,1 млрд рублей в 2027 году до 81,8 млрд в 2029 году. Федеральный проект «Жильё» и расселение аварийного жилья остаются примерно на прежнем уровне. Таким образом, государство не сворачивает поддержку жилья полностью, а перераспределяет её от широких ипотечных субсидий в пользу адресных программ для приоритетных групп и территорий.
Почему это бьёт по застройщикам
Для публичных девелоперов, бумаги которых торгуются на бирже, сокращение ипотечных субсидий является прямой угрозой спросу. Весь период высоких ставок продажи новостроек держались на льготной ипотеке: рыночная ипотека при ставке выше 15% недоступна большинству покупателей, и именно субсидируемые программы обеспечивали основной поток сделок. Сокращение финансирования этих программ означает сужение круга покупателей, способных купить квартиру по доступной ставке.
Удар распределяется неравномерно в зависимости от профиля компании. Застройщики массового жилья в регионах, где доля ипотечных сделок особенно высока, а покупатель наиболее чувствителен к ставке, пострадают сильнее. Девелоперы, работающие в сегментах, где выше доля покупок за собственные средства или рассрочку, окажутся устойчивее. Закредитованные компании с агрессивной моделью и высокой долей продаж в ипотеку наиболее уязвимы: сокращение спроса бьёт по их выручке в момент, когда им необходимо обслуживать и рефинансировать крупный долг. Компании с низкой долговой нагрузкой и диверсифицированным портфелем проходят этот период с большим запасом прочности.
Важно понимать, что сокращение субсидий накладывается на уже существующее давление. Рынок новостроек и без того страдает от падения продаж, роста нераспроданных остатков и снижения покрытия проектного долга средствами эскроу. Урезание господдержки усиливает все эти негативные тенденции, поскольку убирает один из немногих инструментов, поддерживавших спрос в период дорогих денег.
Долговая ловушка бюджета как корень проблемы
За сокращением жилищных расходов стоит фундаментальная проблема, которая объясняет всю логику нового бюджета. На процентные платежи по государственному долгу заложено 4,6 трлн рублей в 2027 году, 5,3 трлн в 2028 году и 5,7 трлн в 2029 году. За два года расходы на обслуживание долга вырастут примерно на 24%, и это одна из самых быстрорастущих статей бюджета.
Показателен масштаб этой нагрузки. На весь раздел «Национальная экономика», куда входит поддержка промышленности, транспорта, сельского хозяйства и строительства, в 2027 году предусмотрено те же 4,6 трлн рублей. Иными словами, проценты по государственному долгу практически сравнялись со всеми федеральными расходами на развитие национальной экономики. Государство вынуждено отдавать кредиторам сумму, сопоставимую с тем, что оно тратит на всю экономику разом.
В этом и заключается корень сокращения жилищных и других программ. Дефицитный бюджет вынуждает занимать, занимать приходится по высоким ставкам, обслуживание растущего долга съедает всё большую долю расходов, и чтобы найти средства на проценты, приходится урезать всё остальное, включая поддержку жилищного строительства. Жилищная госпрограмма стала одной из жертв этого перераспределения. Для застройщиков это означает, что надежда на восстановление спроса связана теперь не столько с бюджетными субсидиями, сколько со снижением ключевой ставки, которое сделает рыночную ипотеку доступной без господдержки. До тех пор пока ставка остаётся высокой, а бюджет урезает субсидии, сектор новостроек будет проходить через период сжатого спроса, в котором выживают компании с низким долгом и запасом прочности, а уязвимыми остаются закредитованные игроки, построившие бизнес на доступности льготной ипотеки.
